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【资料图】
说起华漕，很多人并不熟知，第一反应这是哪个郊区？
但说到大虹桥，才会反应过来“哦，原来是那啊~”
为什么买500万的房子有它的一席之地？
目前，大家对大虹桥的未来，普遍有些悲观。房地产的降温，打了大虹桥一个措手不及，让原本期待值拉满的人们一下心情降到了冰点。
在这样的背景之下，华漕板块还值得入手吗？ 一起来看看华漕板块下的新虹街道，被称为虹桥商务区的核心区是否值得购房者考虑？
01
新虹街道在哪？——带你了解下爱博家园
（核心功能区就是新虹街道所在位置）
隶属于新虹街道的爱博家园，一共有3个小区， 分别是爱博一村、爱博二村和爱博三村 。但实际上，爱博家园一共有7个这样大小不一的小区，剩下4个则属于华漕镇。
（蓝色圈圈的是对应的三个小区）
你应该想象不到， 爱博二村里面住了大概5000多户，上海被封的那三个月，预估该小区住了有1万多人 。但实际爱博家园多以出租房居多，因为这一片都是动迁房，有的房东三四套房起步，加之靠近机场和火车站，成为了空姐空少们的热门租房地之选。
（题外话，去年的疫情封控，二村的物业和居委一直都被骂的很惨，后面居委据说换了波领导，相对来说，一村和三村的口碑会好一点）
交通的发达，带来经济的发展，这个铁律是永远不会变的。
彼时2014年，这里还是荒无人烟的外环郊区，甚至很多路口的红绿灯配置都没有完善，那时候爱博家园房价2万左右。2016年打造虹桥CBD世界经济中心的规划一出，随之而来的就是高楼大厦拔地而起，速度之惊人。
2018年下半年之后陆续有了 唯品会，阿里中心，鱼跃，中骏总部，红星美凯龙总部 等等龙头企业入驻。至今房价5万多一平，对比其他地段，这里的涨幅真的不快。
（放大可查看）
在整个华漕板块，内有虹桥天地、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、虹桥协信中心等多个商业综合体，且均集中于虹桥枢纽西侧的核心区内，分布较为密集，其他还有待建的商务办公楼，目前看来甚至有些过剩。
另外，单看虹桥商务核心区的4个小区， 万科时一区几乎没有低于500万的房源，基本都是在800万-1500万之间 ，小区均价10万/㎡出头。 尚品华庭、恒基旭辉中心和富力虹桥十号的房价也在至少700万以上 ，该三个小区均价91000元/㎡以上。对于想考虑新虹街道的人来说，相较于以上这四个小区之外， 500万以内的预算只能考虑爱博一村到三村的动迁房 ，60-80多平左右，小区均价在57000元/㎡。
（爱博三村一角）
从居住体验上看， 爱博家园三个小区的 绿化率都超40% 以上，其中，爱博二村的物业费是最低的。停车位的话，三个小区的 停车费均是业主100/月 ，分地面和地下停车库，且小区内临时停车30分钟以内都免费。
（地下车库一角）
从学区上看， 新虹街道对应的幼儿园有 闵行区爱博幼儿园 （2009年5月）和闵行区 新虹实验幼儿园 （2021年9月正式开办），可以看到，小区人口的增多令新虹街道的幼儿园也在增加。
而对口的小学初中是 闵行区文来实验学校 ，九年一贯制直属公办学校，创建之初是为了解决华漕地区动迁居民孩子上学的问题。
据不完全统计， 文来实验学校2020年的毕业生，进入包括上中、七宝、交附闵分、上师大附中闵分、市二梅陇、向明浦江等重点高中的，接近60人 。这个成绩在民办更强的闵行来说，算是不错了。
（文来实验）
从周边配套设施看， 周围附近有一个比较老旧的 良华购物广场 ，对面刚不久新开了一家大型商场，目前店铺还在陆续招商中。附近还有一个 新虹图书馆 ，距离近且非常人性化，有借阅室还有儿童阅览室，不定期还有一些主题讲座，也是周末家长带着孩子打卡的网红点。
（附近新开的商场，步行5分钟可达）
再看看医疗方面， 目前新虹街道只有一个 新虹社区卫生服务中心 ，可以说医疗这一块一直是个痛点。
最后看看关键的户型， 爱博家园有3种户型，一种是 一梯2户 （120平大套和80多平中套），一种是 一梯4户 （60平左右小套）。
（60平，120平和80平户型图）
02
虽然地处C位，但也有很多不足的地方
劣势1：远
虽然靠近虹桥，有2号、10号和17号线地铁加持，但实际去虹桥车站打车更方便。
以住在爱博三村为例， 先要坐公交车 到虹桥枢纽或虹桥东交通中心， 然后下来步行约500米 ，从步行到进站乘地铁至少需要七八分钟。
（到火车站需要半小时之久）
劣势2：堵
说到堵，前几年入住率低的时候，交通真的畅快，公交10分钟左右就到地铁站，现在随着周边设施的完善，虹桥CBD的建成，上市公司陆续入住，交通也变得越来越拥堵。
（早上8点半的路况）
劣势3：动迁房
因为爱博家园这几个小区都是 原华漕地区动迁的居民 ，就存在着很多房东手里有几套房， 但有些只有动迁协议，而没有产证 ，这也意味着没有办法过户交易，对于买家来说是一个很大的风险点。
03
还有理由考虑它吗？
爱博虽然是动迁房，但整体小区路面整洁，楼道没有乱停乱放现象，也算是上海动迁房实属罕见的。另外，09年建造的小高层，从年限来讲的话也 算是上海外环线上比较新的房子了 。
其次， 爱博的定位更符合刚性改善的购房者们 ，路网交通方便的情况下，公共交通并不见得是他们的首要出行选择。在整个虹桥核心区，住宅极为稀缺，仅有的商品房万科时一区和富力十号走的是高端路线，单价都已在10万上下。所以背靠大虹桥，连接2个枢纽，在周边通勤，满足普通学区对口，虽然学校可能对比徐汇和杨浦差了N个档次，但至少在很多家长看来也是个保底， 均价在5万多的爱博成为了一个不错的备选 。
而在2035的规划里，这里是外环外国际级商业区。 未来大虹桥将会新增多条轨道交通 ，包括2号线延伸线，25号线，嘉闵线、示范区线、13号线延伸线，以及机场联络线，并以此新增多个轨道交通枢纽。
（虹桥火车站公交站台一角，地面层还在进一步修建中）
所以交通这一块，未来只会越来越便捷。
写在最后， 如果是工作在大虹桥或者长宁附近的小夫妻，亦或是常出差人群，对学区要求不那么高， 有先买首套过度的打算，或许爱博对你来说也是个不错的选择 ，由于地理位置好，原拆原建，其实总体的品质和房型都还不错，不管是出租还是流动性，也都非常不错。
但是作为购房者，客观分析板块的价值、不跟风，才是对自己负责。
关键词：
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